Derecho inmobiliario
Arrendamiento: contratos de renta y conflictos entre arrendador e inquilino
Rentar una vivienda o un local debería ser sencillo, pero un contrato mal hecho o un inquilino que deja de pagar puede convertirse en un problema de meses. Atiendo tanto a arrendadores como a inquilinos: preparo contratos que cumplen la ley y, cuando hay conflicto, te represento en el juicio.
Valoración inicial sin costo.
En resumen
- El contrato de arrendamiento debe hacerse por escrito; en la CDMX, la falta de forma se imputa al arrendador (arts. 2406 y 2448 F).
- En la CDMX, la renta de vivienda solo puede aumentarse una vez al año y nunca más que la inflación del año anterior (art. 2448 D, reforma de 2024).
- El arrendador no puede exigir más de una mensualidad de depósito en vivienda en la CDMX (art. 2448 E).
- La falta de pago de la renta es causa de rescisión (CDMX, art. 2489); el desalojo lo ordena un juez, no se hace por cuenta propia.
Atención en CDMX, Estado de México y a distancia.
Información a cargo de la Lic. Rosalía Rodríguez, cédula profesional 13021824 (Licenciatura en Derecho, UnADM). Actualizado el
Reglas de la vivienda en renta en la CDMX
Las disposiciones sobre arrendamiento de vivienda son de orden público e irrenunciables: lo que se pacte en contra se tiene por no puesto (art. 2448). Algunas de las más importantes:
- Duración mínima de un año forzoso para ambas partes, prorrogable a voluntad del inquilino hasta por un año más si está al corriente, salvo convenio en contrario (art. 2448 C).
- Renta en moneda nacional, con un solo aumento al año que no puede superar la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior (art. 2448 D).
- Recibos: el arrendador debe entregar recibo de cada pago; si no los entrega por más de tres meses, se entiende que se pagó, salvo que haya requerido el pago a tiempo (art. 2448 E).
- Depósito de máximo una mensualidad (art. 2448 E).
- Contenido mínimo del contrato: partes, ubicación y descripción del inmueble, renta, garantía, destino habitacional, plazo, depósito o fiador, entre otros (art. 2448 F). La reforma de 2024 prevé además un registro digital de contratos a cargo del Gobierno de la CDMX, en el que el arrendador debe registrarlos dentro de los 30 días siguientes a su firma.
- Si el dueño decide vender, el inquilino al corriente tiene derecho de preferencia (art. 2448 J).
Y en el Estado de México
El contrato también debe constar por escrito (Código Civil, art. 7.671). Para casa habitación, el plazo máximo es de tres años y, si el contrato no señala plazo, se entiende de un año (arts. 7.672 y 7.673). En la novación del contrato de vivienda, el incremento de la renta no puede exceder del 10% (art. 7.698). Las normas de arrendamiento también son de orden público e irrenunciables (art. 7.685).
Si el inquilino no paga o no entrega el inmueble
La falta de pago de la renta, usar el inmueble para algo distinto de lo convenido, subarrendar sin permiso o causarle daños graves son causas para pedir la rescisión del contrato (CDMX, arts. 2425 y 2489; Edomex, art. 7.718). Lo que no se debe hacer es cambiar chapas, cortar servicios o sacar las cosas del inquilino: el desalojo lo ordena un juez.
En la CDMX estos conflictos se tramitan hoy como controversia de arrendamiento inmobiliario (Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, arts. 957 y siguientes); con la demanda se exhibe el contrato si se hizo por escrito, y el demandado tiene cinco días para contestar (arts. 958 y 959). Los juicios civiles que se promuevan a partir del 1 de abril de 2027 se tramitarán conforme al Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, según el decreto publicado en el DOF el 6 de julio de 2026.
Cómo te ayudo
- Redacción o revisión de contratos de arrendamiento de vivienda o local, con garantías permitidas por la ley.
- Requerimientos de pago y propuestas de convenio de desocupación.
- Demanda de rescisión, pago de rentas y desocupación, o defensa del inquilino.
- Revisión del derecho de preferencia cuando el inmueble rentado se vende.
Si el inmueble es un local, revisa también que el uso de suelo permita tu giro: lo explico en INVEA, SEDUVI y Protección Civil.
Renta de vivienda en la CDMX y en el Estado de México: tabla comparativa
Estas son las reglas de vivienda que más se preguntan, lado a lado y con su artículo.
| Tema | CDMX (Código Civil) | Estado de México (Código Civil) |
|---|---|---|
| Forma del contrato | Por escrito; si no se hace, la falta se imputa al arrendador (arts. 2406 y 2448 F) | Por escrito (art. 7.671) |
| Plazo | Mínimo un año forzoso, prorrogable un año más a voluntad del inquilino al corriente, salvo convenio (art. 2448 C) | Máximo tres años para casa habitación; sin plazo pactado, se entiende de un año (arts. 7.672 y 7.673) |
| Aumento de renta | Una vez al año, sin superar la inflación del año anterior reportada por el Banco de México (art. 2448 D) | En la novación del contrato, no más del 10% (art. 7.698) |
| Causas de rescisión | Falta de pago, uso distinto, subarriendo sin permiso o daños graves (arts. 2425 y 2489) | Causas equivalentes (art. 7.718) |
| ¿Se pueden renunciar estas reglas? | No: son de orden público (art. 2448) | No: son de orden público e irrenunciables (art. 7.685) |
Vigente al 25 de octubre de 2026, según los textos de la SCJN citados abajo. El desalojo siempre lo ordena un juez.
Fuentes oficiales consultadas
- Código Civil para el Distrito Federal (aplicable en la CDMX), arts. 2398, 2406, 2425, 2448 a 2448 J y 2489 · SCJN, Legislación.
- Código Civil del Estado de México, arts. 7.671 a 7.673, 7.685, 7.696, 7.698 y 7.718 · SCJN, Legislación.
- Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, arts. 957 a 959 · Poder Judicial de la CDMX.
- Decreto sobre la vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la CDMX (DOF, 6-jul-2026) · copia del Poder Judicial de Sonora.
Consultadas el 20 de octubre de 2026.
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Preguntas frecuentes
¿Qué hago si mi inquilino no paga la renta?
Documenta los adeudos, envía un requerimiento por escrito y, si no hay acuerdo, promueve la rescisión del contrato y la desocupación ante el juez. No cambies chapas ni retires sus pertenencias por tu cuenta: puede volverse en tu contra.
¿Cómo desalojar a un inquilino sin contrato?
También se pide al juez. La relación de arrendamiento puede probarse con recibos, transferencias, mensajes o testigos, y en la CDMX la falta de contrato escrito se imputa al arrendador (art. 2448 F), así que conviene revisar bien las pruebas antes de demandar.
¿Cuánto puede subir la renta en la CDMX?
En vivienda, solo una vez al año y nunca más que la inflación del año anterior reportada por el Banco de México (art. 2448 D, reformado en 2024). En el Estado de México, en la novación del contrato de vivienda, el aumento no puede exceder del 10% (art. 7.698).
¿Cuánto tiempo dura como mínimo un contrato de renta de vivienda en la CDMX?
Un año forzoso para ambas partes, prorrogable a voluntad del inquilino hasta por un año más si está al corriente en sus pagos, salvo convenio en contrario (art. 2448 C).
¿Me pueden pedir dos meses de depósito?
En la CDMX, para vivienda, el arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta como depósito (art. 2448 E).
Esta página ofrece información general y no sustituye la revisión de tu caso. Las leyes, plazos y requisitos cambian; verifica siempre la situación de tu asunto con una abogada.