Derecho inmobiliario
Compraventa de casas, departamentos y terrenos: revisión legal antes de firmar
Comprar o vender una casa, un departamento o un terreno implica mucho dinero y papeles que no siempre se entienden. Te ayudo a revisar el inmueble y a la otra parte antes de firmar, a redactar o revisar el contrato de promesa y a llegar bien preparado a la notaría.
Valoración inicial sin costo.
En resumen
- La compraventa queda perfecta cuando las partes se ponen de acuerdo en la cosa y el precio (CDMX, art. 2249), pero para inmuebles la ley exige una forma especial.
- En la CDMX: escritura pública si el avalúo supera 365 veces la Unidad de Cuenta; por debajo, documento privado con dos testigos y firmas ratificadas (arts. 2317 y 2320).
- En el Estado de México, la venta de inmuebles siempre va en escritura pública (art. 7.600).
- Nadie puede vender lo que no es suyo (CDMX, art. 2269): antes de pagar, revisa quién aparece como dueño en el Registro Público.
Atención en CDMX, Estado de México y a distancia.
Información a cargo de la Lic. Rosalía Rodríguez, cédula profesional 13021824 (Licenciatura en Derecho, UnADM). Actualizado el
¿Qué es un contrato de compraventa de inmueble?
Es el contrato por el que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una casa, un departamento o un terreno, y el comprador se obliga a pagar por él un precio cierto y en dinero (CDMX, art. 2248; Estado de México, art. 7.532). Obliga desde que hay acuerdo en el inmueble y el precio, pero debe cumplir la forma legal y registrarse para tener efectos frente a terceros.
Compraventa de inmuebles en la CDMX y en el Estado de México: tabla comparativa
Lo básico del contrato, lado a lado y con su artículo del Código Civil de cada entidad.
| Tema | CDMX (Código Civil) | Estado de México (Código Civil) |
|---|---|---|
| Cuándo obliga la venta | Cuando las partes se ponen de acuerdo en la cosa y su precio, aunque no se haya entregado ni pagado (art. 2249) | Igual: cuando se ha convenido sobre el bien y su precio (art. 7.533) |
| Quién puede vender | Nadie puede vender sino lo que es de su propiedad (art. 2269) | La misma regla, sin perjuicio de la responsabilidad penal (art. 7.552) |
| Contrato de promesa | Por escrito, con los elementos del contrato definitivo y limitado a cierto tiempo (art. 2246) | Por escrito y, si es sobre un inmueble, con las firmas ratificadas ante notario (art. 7.526); debe fijar el plazo para firmar el definitivo y, si no se pacta, el plazo es de tres meses (art. 7.527) |
| Si la promesa no se cumple | El juez firma en rebeldía de quien no firmó, salvo que el inmueble ya pasó a un tercero de buena fe (art. 2247) | Se puede demandar el cumplimiento forzoso, si es posible, o el pago de daños y perjuicios (art. 7.530) |
| Efectos frente a terceros | La venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero sino después de registrada (art. 2322) | El Registro Público da publicidad a los actos para que surtan efectos contra terceros (art. 8.1) |
Vigente al 28 de octubre de 2026. Fuente: Código Civil para el Distrito Federal (aplicable en la CDMX) y Código Civil del Estado de México, textos de SCJN Legislación.
Antes de entregar un anticipo
- Que el vendedor sea quien aparece como propietario en el Registro Público, o que pueda acreditar por qué tiene derecho a vender (por ejemplo, como albacea o heredero).
- Que el inmueble no tenga gravámenes, embargos o limitaciones inscritos.
- Que el predial y el agua estén al corriente.
- Si el vendedor está casado, cómo afecta su régimen de bienes.
- Si el inmueble viene de una herencia, que la sucesión esté concluida o en qué etapa va.
- Si el inmueble está rentado: en la CDMX, el inquilino de vivienda al corriente en sus pagos tiene derecho de preferencia para comprar (art. 2448 J).
Contrato de promesa: qué debe tener
Es frecuente firmar primero un contrato de promesa de compraventa y después la escritura. En la CDMX, para que la promesa sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo (art. 2246). Si quien prometió se niega a firmar el contrato definitivo, el juez puede firmarlo en su rebeldía, salvo que el inmueble ya haya pasado a un tercero de buena fe que pagó por él (art. 2247). Conviene precisar el precio, la forma de pago, qué pasa con el anticipo, la fecha de firma ante notario y la entrega.
Contrato privado o escritura: por qué importa
Un contrato privado firmado entre las partes prueba el acuerdo, pero si la ley exige escritura y no se otorgó, el acto queda afectado de nulidad relativa (CDMX, art. 2228) y la venta no produce efectos contra terceros mientras no se inscriba (arts. 2322 y 3007). La buena noticia es que cualquiera de las partes puede exigir que se le dé la forma legal (arts. 1833 y 2232; Edomex, art. 7.74). En la práctica, quien compró con contrato privado debe completar la escrituración lo antes posible.
Cómo te acompaño
- Revisión de la documentación del inmueble y del vendedor, o del comprador si vendes.
- Redacción o revisión del contrato de promesa o del contrato privado.
- Coordinación con la notaría que elijas y revisión del proyecto de escritura.
- Si la operación se complica: reclamación del anticipo, rescisión o juicio para obtener la firma.
Fuentes oficiales consultadas
- Código Civil para el Distrito Federal (aplicable en la CDMX), arts. 1833, 2228, 2232, 2246, 2247, 2248, 2249, 2269, 2317, 2320, 2322, 2448 J y 3007 · SCJN, Legislación.
- Código Civil del Estado de México, arts. 7.74, 7.526, 7.527, 7.530, 7.532, 7.533, 7.552, 7.598, 7.600 y 8.1 · SCJN, Legislación.
Consultadas el 20 y el 28 de octubre de 2026.
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Preguntas frecuentes
¿Qué documentos debo revisar antes de comprar una casa usada?
Como mínimo: la escritura del vendedor y un certificado reciente del Registro Público (para confirmar titular y gravámenes), las boletas de predial y agua, la identificación del vendedor y, si está casado o el inmueble viene de una herencia, los documentos que acrediten que puede vender. Según el caso se piden otros documentos.
¿Es válido un contrato privado de compraventa de una casa?
Prueba el acuerdo entre las partes, pero si la ley exige escritura pública no cumple la forma legal y no produce efectos contra terceros mientras no se inscriba. Cualquiera de las partes puede exigir que se otorgue en la forma legal.
¿Quién elige al notario?
Es un acuerdo entre comprador y vendedor; conviene dejarlo por escrito en el contrato de promesa. Si hay crédito hipotecario, la institución puede tener reglas propias.
¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de firmar la promesa?
Si la promesa cumple los requisitos legales, se puede exigir judicialmente la firma del contrato definitivo y, si el vendedor se niega, el juez firma en su rebeldía, salvo que el inmueble ya se haya vendido a un tercero de buena fe (CDMX, art. 2247). También se analizan la devolución del anticipo y las penas pactadas.
¿Puedo comprar una casa que está rentada?
Sí, pero en la CDMX el inquilino de vivienda que está al corriente en sus rentas tiene derecho de preferencia y debe recibir aviso de la venta (art. 2448 J). Si no se respeta, puede reclamar. Conviene revisarlo antes de firmar.
Esta página ofrece información general y no sustituye la revisión de tu caso. Las leyes, plazos y requisitos cambian; verifica siempre la situación de tu asunto con una abogada.