Derecho inmobiliario
Escrituración: cómo poner tu casa a tu nombre y qué hacer si el vendedor no firma
Escriturar es lo que convierte una compra, una herencia o una sentencia en un título de propiedad inscrito a tu nombre. Te ayudo a reunir lo necesario, a coordinarte con la notaría y, cuando la otra parte no quiere o ya no puede firmar, a pedirle al juez que la escritura se otorgue.
Valoración inicial sin costo.
En resumen
- La escritura la otorga un notario, que da forma legal al acto con fe pública (Ley del Notariado CDMX, art. 44).
- Después se inscribe en el Registro Público de la Propiedad; lo que no se registra no produce efectos contra terceros (CDMX, art. 3007).
- Si compraste con contrato privado y el vendedor no firma, cualquiera de las partes puede exigir que el acto se otorgue en su forma legal (CDMX, arts. 1833 y 2232; Edomex, arts. 7.18 y 7.74).
- Si el inmueble es heredado, primero se tramita la sucesión.
Atención en CDMX, Estado de México y a distancia.
Información a cargo de la Lic. Rosalía Rodríguez, cédula profesional 13021824 (Licenciatura en Derecho, UnADM). Actualizado el
¿Qué es el otorgamiento de escritura?
Es dar forma legal, ante notario, a una compraventa que ya se pactó, por ejemplo con un contrato privado. Si el vendedor no firma, cualquiera de las partes puede exigir que el acto se otorgue en la forma que pide la ley, y si hace falta lo ordena un juez (CDMX, Código Civil, arts. 1833 y 2232; Estado de México, Código Civil, arts. 7.18 y 7.74).
Los caminos para escriturar
- Compraventa con ambas partes de acuerdo: se firma ante notario y la notaría inscribe en el Registro Público.
- Casa heredada: se tramita la sucesión (ante notario o juez) y se escritura la adjudicación a los herederos. En el Estado de México, la partición y adjudicación consta en escritura pública cuando hay bienes que deben enajenarse con esa formalidad (art. 6.295).
- Contrato privado y vendedor que no firma, desapareció o falleció: juicio de otorgamiento y firma de escritura.
- Sentencia de prescripción positiva o usucapión: se inscribe en el Registro Público y sirve como título (CDMX, art. 1157; Edomex, art. 5.141). Lo explico en regularización de inmuebles.
Juicio de otorgamiento y firma de escritura
Procede cuando hay un acuerdo de compraventa que consta de manera indubitable —por ejemplo, un contrato privado— pero falta la forma legal. La ley permite a cualquier interesado exigir que el acto se otorgue en la forma que la ley exige (CDMX, arts. 1833 y 2232; Edomex, arts. 7.18 y 7.74). Si hubo contrato de promesa y quien prometió no firma, el juez lo firma en su rebeldía (CDMX, art. 2247).
En el juicio se prueba el contrato y el pago del precio. Si el vendedor ya falleció, hay que revisar quién representa su sucesión. Cuando la sentencia queda firme, la escritura se firma ante notario y se inscribe.
Escritura pública o documento privado ratificado
En la CDMX, la venta de un inmueble requiere escritura pública si su avalúo supera 365 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México; por debajo de ese valor puede otorgarse en documento privado ante dos testigos con firmas ratificadas ante notario, juez competente o Registro Público (arts. 2317 y 2320). En el Estado de México, la venta de inmuebles siempre se otorga en escritura pública (art. 7.600). También existen programas públicos de regularización y escrituración con reglas propias.
Escriturar en la CDMX y en el Estado de México: tabla comparativa
Las reglas que más se preguntan, lado a lado y con su artículo del Código Civil de cada entidad.
| Tema | CDMX (Código Civil) | Estado de México (Código Civil) |
|---|---|---|
| Forma de la compraventa de un inmueble | Escritura pública si el avalúo supera 365 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México; por debajo, documento privado ante dos testigos con firmas ratificadas (arts. 2317 y 2320) | Siempre en escritura pública (art. 7.600) |
| Si la otra parte no firma la escritura | Cualquier interesado puede exigir que el acto se otorgue en su forma legal (arts. 1833 y 2232) | Igual: se puede exigir la forma legal (arts. 7.18 y 7.74) |
| Contrato de promesa incumplido | Si quien prometió no firma, el juez firma en su rebeldía (art. 2247) | Si la promesa está inscrita en el Registro Público y el promitente no firma, el juez firma en su rebeldía (art. 7.529) |
| Sentencia de usucapión | Se inscribe en el Registro Público y sirve como título (art. 1157) | La sentencia que declara procedente la usucapión se inscribe en el Instituto de la Función Registral (art. 5.141) |
| Casa heredada | Primero la sucesión, ante notario o juez; después se escritura la adjudicación | Primero la sucesión; la partición y adjudicación consta en escritura pública cuando hay bienes que lo exigen (art. 6.295) |
Según los textos vigentes del Código Civil para el Distrito Federal y del Código Civil del Estado de México consultados en la SCJN (fuentes abajo). Después de firmar, la escritura se inscribe en el Registro Público: lo que no se registra no produce efectos contra terceros (CDMX, art. 3007).
¿Qué documentos pide la notaría para escriturar?
Identificaciones, escritura o título anterior, boletas de predial y agua al corriente, avalúo y los certificados que el notario solicite al Registro Público; si es una herencia, la documentación de la sucesión, y si es una sentencia, la copia certificada. Cada notaría te dará su lista exacta; yo te ayudo a reunirla y a revisar el proyecto de escritura antes de firmar.
Fuentes oficiales consultadas
- Código Civil para el Distrito Federal (aplicable en la CDMX), arts. 1157, 1833, 2232, 2247, 2317, 2320, 3005 y 3007 · SCJN, Legislación.
- Código Civil del Estado de México, arts. 5.141, 6.295, 7.18, 7.74, 7.529 y 7.600 · SCJN, Legislación.
- Ley del Notariado para la Ciudad de México, art. 44 · SCJN, Legislación.
Consultadas el 20 de octubre de 2026.
¿Quieres que revise tu caso?
Cuéntame tu situación y te explico tus opciones. Valoración inicial sin costo.
Preguntas frecuentes
¿Quién hace la escritura, el abogado o el notario?
La escritura la otorga el notario, que tiene fe pública. La abogada te asesora, revisa los documentos y el proyecto, y promueve el juicio cuando la otra parte no firma o hace falta una sentencia.
¿Qué es el juicio de otorgamiento y firma de escritura?
Es el juicio para que el juez ordene formalizar en escritura pública una compraventa que ya se pactó (por ejemplo, con contrato privado) cuando el vendedor no firma. Con la sentencia firme se escritura y se inscribe.
El vendedor ya falleció y nunca me firmó la escritura, ¿qué hago?
Se puede reclamar la firma a quien represente su sucesión. Si no se ha abierto la sucesión, hay que valorar cómo proceder. Reúne tu contrato y los comprobantes de pago.
¿Cómo escriturar una casa heredada?
Primero se tramita la sucesión (testamentaria o intestamentaria), ante notario si los herederos son mayores de edad y están de acuerdo, o ante juez si no. Después se escritura la adjudicación a nombre de los herederos y se inscribe en el Registro Público.
¿Tener la escritura firmada es suficiente?
Falta la inscripción en el Registro Público de la Propiedad: lo que no se registra solo produce efectos entre las partes y no en perjuicio de terceros (CDMX, art. 3007). Normalmente la notaría se encarga de inscribirla; conviene confirmar que se hizo.
Guías relacionadas
Esta página ofrece información general y no sustituye la revisión de tu caso. Las leyes, plazos y requisitos cambian; verifica siempre la situación de tu asunto con una abogada.