Derecho inmobiliario
Regularización de inmuebles: casa sin escrituras, usucapión e inmatriculación
Vivir durante años en una casa que no está a tu nombre genera incertidumbre: no puedes venderla, heredarla con tranquilidad ni usarla como garantía. Regularizar significa conseguir un título que se pueda inscribir en el Registro Público. Reviso de dónde viene tu posesión y te digo cuál de los caminos legales aplica a tu caso.
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En resumen
- “Casa sin escrituras” puede significar cosas muy distintas: un contrato privado, una herencia sin tramitar, un vendedor que no firmó o un predio sin antecedentes en el Registro.
- La prescripción positiva (CDMX) o usucapión (Edomex) permite adquirir la propiedad por posesión en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.
- El plazo general para inmuebles es de 5 años de buena fe y 10 años de mala fe, en la CDMX y en el Estado de México.
- La sentencia que declara la prescripción se inscribe en el Registro Público y sirve como título de propiedad.
Atención en CDMX, Estado de México y a distancia.
Información a cargo de la Lic. Rosalía Rodríguez, cédula profesional 13021824 (Licenciatura en Derecho, UnADM). Actualizado el
Primero: ¿por qué tu casa no tiene escrituras?
El camino depende del origen del problema, no del nombre del trámite:
- Compraste con contrato privado y el vendedor nunca firmó la escritura: normalmente se busca la firma ante notario o se demanda el otorgamiento y firma de escritura.
- La casa era de un familiar que falleció: primero se tramita la sucesión o intestado y luego se escritura a nombre de los herederos.
- Llevas años poseyendo y no hay forma de conseguir la firma del dueño registral: puede proceder la prescripción positiva o usucapión.
- El predio no aparece inscrito en el Registro Público: se analiza la inmatriculación.
Prescripción positiva o usucapión: requisitos
En la Ciudad de México, la posesión para prescribir debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública (Código Civil, art. 1151). Los inmuebles se prescriben en cinco años si la posesión es de buena fe o si hubo inscripción de la posesión, y en diez años si es de mala fe (art. 1152). Si la posesión se obtuvo por violencia, el plazo de diez años corre desde que cesó (art. 1154).
En el Estado de México los requisitos de la posesión son los mismos (Código Civil, art. 5.128) y los plazos también son de cinco y diez años (art. 5.130), pero la ley exige que la posesión en concepto de propietario esté fundada en justo título (art. 5.129) y señala casos en que no procede, por ejemplo entre cónyuges o entre copropietarios respecto del bien común (art. 5.137).
En ambas entidades el plazo aumenta una tercera parte si una finca urbana quedó deshabitada la mayor parte del tiempo por falta de reparaciones. Puedes sumar a tu tiempo el de quien te transmitió la posesión, si ambas cumplen los requisitos (CDMX, art. 1149; Edomex, art. 5.136).
Cómo funciona el juicio
La demanda se promueve contra quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad (CDMX, art. 1156; Edomex, art. 5.140). En el juicio se prueba la causa de tu posesión y que cumple los requisitos, con documentos y testigos. Si la sentencia es favorable y queda firme, se inscribe en el Registro Público y sirve como título de propiedad (CDMX, art. 1157; Edomex, art. 5.141).
En la CDMX, una reforma publicada en la Gaceta Oficial el 21 de noviembre de 2025 agregó al artículo 806 que se presume la mala fe cuando la posesión deriva de un acto simulado o de un título que el poseedor sabía o debía saber inválido, y que es nulo el acto que busca encubrir un despojo mediante simulación. Por eso la revisión honesta de cómo empezó tu posesión es el primer paso.
Inmatriculación: cuando el predio no está inscrito
La inmatriculación es la inscripción de un inmueble que no tiene antecedentes en el Registro Público. En la Ciudad de México se obtiene por resolución judicial mediante información de dominio, con un certificado del Registro que acredite que el inmueble no está inscrito (Código Civil, arts. 3046 y 3047).
En el Estado de México existe además un procedimiento administrativo de inmatriculación ante la oficina registral del Instituto de la Función Registral (Ley Registral para el Estado de México, arts. 86 a 98). Entre otros documentos se piden el título o documento de adquisición, el certificado de no inscripción, la constancia de predial al corriente, el plano, la certificación municipal de posesión y la constancia de que el inmueble no está en ejidos o tierras comunales (art. 88).
Programas públicos de regularización
Existen programas de gobierno para regularizar la tenencia de la tierra, como los del Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS) a nivel federal, y el Código Civil de la CDMX prevé reglas especiales de forma para los contratos de esos programas (art. 2317). Cada programa tiene requisitos y zonas propias, así que revisamos si tu caso encaja antes de iniciar un juicio.
Documentos que ayudan
Contrato privado, cesión de derechos o constancia de cómo adquiriste; recibos de pago al vendedor; boletas de predial y agua a tu nombre o del anterior dueño; comprobantes de servicios y de mejoras; fotografías; datos de vecinos que puedan declarar; y, si lo hay, el certificado del Registro Público. No necesitas tenerlo todo para la primera conversación.
Usucapión en la CDMX y en el Estado de México: tabla comparativa
Los requisitos y plazos son casi los mismos en las dos entidades; la diferencia principal es que en el Estado de México se exige justo título. Este cuadro resume lo que explico arriba, con su artículo.
| Tema | CDMX (Código Civil) | Estado de México (Código Civil) |
|---|---|---|
| Cómo se llama | Prescripción positiva | Usucapión |
| Cómo debe ser la posesión | En concepto de propietario, pacífica, continua y pública (art. 1151) | Los mismos requisitos (art. 5.128) y, además, fundada en justo título (art. 5.129) |
| Plazo para inmuebles | 5 años de buena fe o con posesión inscrita; 10 años de mala fe (art. 1152) | 5 y 10 años (art. 5.130) |
| Contra quién se demanda | Quien aparece como propietario en el Registro Público (art. 1156) | Quien aparece como propietario en el Registro Público (art. 5.140) |
| Qué se obtiene | La sentencia firme se inscribe y sirve de título (art. 1157) | La sentencia firme se inscribe y sirve de título (art. 5.141) |
| Predio sin antecedentes registrales | Inmatriculación por resolución judicial (arts. 3046 y 3047) | Además, inmatriculación administrativa ante el Instituto de la Función Registral (Ley Registral, arts. 86 a 98) |
Vigente al 25 de octubre de 2026, según los textos de la SCJN citados abajo. No incluye costos, impuestos ni duración del juicio, que dependen de cada caso.
Fuentes oficiales consultadas
- Código Civil para el Distrito Federal (aplicable en la CDMX), arts. 806, 1149, 1151, 1152, 1154, 1156, 1157, 2317, 3046 y 3047 · SCJN, Legislación.
- Código Civil del Estado de México, arts. 5.127 a 5.141 · SCJN, Legislación.
- Ley Registral para el Estado de México, arts. 86 a 98 · SCJN, Legislación.
- Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS) · gob.mx.
Consultadas el 20 de octubre de 2026.
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Preguntas frecuentes
¿Qué hago si mi casa no tiene escrituras?
Primero identifica por qué no las tiene: compra con contrato privado, herencia sin tramitar, vendedor que no firmó o predio no inscrito. Cada caso tiene un camino distinto: firma ante notario, juicio de otorgamiento y firma de escritura, sucesión, prescripción positiva (usucapión) o inmatriculación.
¿Cuántos años necesito para la usucapión o prescripción positiva?
Para inmuebles, cinco años si la posesión es de buena fe (o si hubo inscripción de la posesión) y diez años si es de mala fe, tanto en la CDMX (art. 1152) como en el Estado de México (art. 5.130). El plazo aumenta una tercera parte en algunos casos de abandono.
¿Qué diferencia hay entre usucapión y prescripción positiva?
Es la misma figura con distinto nombre: el Código Civil de la CDMX habla de prescripción positiva y el del Estado de México de usucapión. Los requisitos son parecidos, pero no idénticos: en el Estado de México la posesión debe estar fundada en justo título.
¿Contra quién se presenta la demanda de usucapión?
Contra quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad (CDMX, art. 1156; Edomex, art. 5.140), aunque esa persona ya no viva en el inmueble o no se sepa dónde está.
Heredé una casa sin escrituras, ¿qué hago?
Depende de si la persona fallecida era propietaria registral. Si lo era, se tramita la sucesión y se escritura a nombre de los herederos. Si ella misma tenía solo un contrato privado, puede ser necesario regularizar primero su situación. Lo revisamos con los documentos que tengas.
¿Puedo vender una casa sin escrituras?
Se puede ceder lo que tienes (por ejemplo, tus derechos de posesión), pero el comprador no recibe un título inscribible y asume riesgos. Lo recomendable es regularizar primero para poder vender con escritura.
Esta página ofrece información general y no sustituye la revisión de tu caso. Las leyes, plazos y requisitos cambian; verifica siempre la situación de tu asunto con una abogada.