Guía · Inmobiliario · 7 min de lectura
Usucapión o prescripción positiva en CDMX y Estado de México: requisitos, plazos y juicio
Usucapión o prescripción positiva: requisitos de la posesión, plazos de 5 y 10 años, contra quién se demanda y diferencias entre CDMX y Estado de México.
Por Lic. Rosalía Rodríguez · Cédula profesional 13021824Respuesta corta
- La usucapión (en el Código Civil de la CDMX, prescripción positiva) es adquirir la propiedad de un inmueble por haberlo poseído el tiempo y en las condiciones de la ley (CDMX, art. 1136; Estado de México, art. 5.127).
- La posesión debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública (CDMX, art. 1151; Estado de México, art. 5.128).
- Plazos para inmuebles: 5 años con buena fe o con inscripción de posesión y 10 años de mala fe (CDMX, art. 1152; Estado de México, art. 5.130).
- Se demanda a quien aparece como propietario en el Registro Público; la sentencia firme se inscribe y sirve de título (CDMX, arts. 1156 y 1157; Estado de México, arts. 5.140 y 5.141).
¿Qué es la usucapión o prescripción positiva?
Es una forma de volverse dueño de un bien por haberlo poseído durante cierto tiempo y cumpliendo condiciones precisas. En la Ciudad de México el Código Civil la llama prescripción positiva: “la adquisición de bienes en virtud de la posesión” (art. 1136). En el Estado de México se llama usucapión: “un medio de adquirir la propiedad de los bienes mediante la posesión de los mismos” (art. 5.127). En la práctica se usan como sinónimos, y es la vía más común cuando alguien vive desde hace años en una casa que sigue a nombre de otra persona.
Requisitos de la posesión para usucapir
No basta con vivir en el inmueble. La ley pide que la posesión sea:
- En concepto de propietario: que te comportes y te reconozcan como dueño, no como inquilino, comodatario o cuidador. En la CDMX, “sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño” puede producir la prescripción (art. 826).
- Pacífica: que no se haya obtenido por la fuerza.
- Continua: sin interrupciones legales durante el plazo.
- Pública: a la vista de todos, no oculta.
Estos cuatro requisitos están en el art. 1151 del Código Civil de la CDMX y en el art. 5.128 del Código Civil del Estado de México. En el Estado de México, además, la posesión en concepto de propietario debe estar fundada en justo título (art. 5.129): la causa por la que entraste a poseer, por ejemplo un contrato privado de compraventa o una cesión.
¿Cuántos años se necesitan para usucapir?
| Situación | Ciudad de México (Código Civil) | Estado de México (Código Civil) |
|---|---|---|
| Posesión de buena fe | 5 años (art. 1152, fr. I) | 5 años (art. 5.130, fr. I) |
| Inmueble con inscripción de posesión | 5 años (art. 1152, fr. II) | 5 años (art. 5.130, fr. I) |
| Posesión de mala fe | 10 años (art. 1152, fr. III) | 10 años (art. 5.130, fr. II) |
| Casa deshabitada por falta de reparaciones la mayor parte del tiempo | El plazo aumenta una tercera parte (art. 1152, fr. IV) | El plazo aumenta una tercera parte (art. 5.130, fr. III) |
| Posesión obtenida con violencia | 10 años contados desde que cesa la violencia (art. 1154) | — |
| Posesión obtenida con un delito | Cuenta desde que se extingue la pena o prescribe la acción penal, como posesión de mala fe (art. 1155) | No genera derecho a usucapir (art. 5.131) |
Puedes sumar a tu tiempo el de la persona que te transmitió la posesión, si ambas posesiones cumplen los requisitos (CDMX, art. 1149; Estado de México, art. 5.136).
Buena fe y mala fe: ¿qué significan?
En la CDMX, es poseedor de buena fe quien entra a poseer con un título suficiente para darle derecho de poseer, o quien ignora los vicios de su título; de mala fe, quien entra sin título alguno o conoce esos vicios (art. 806). Desde una reforma publicada en la Gaceta Oficial el 21 de noviembre de 2025, también se presume la mala fe cuando la posesión deriva de un acto simulado o de un título que el poseedor sabía o debía saber inválido.
¿Se puede usucapir entre familiares o copropietarios?
Hay casos en que el plazo no corre. En la CDMX, la prescripción no puede comenzar ni correr entre ascendientes y descendientes durante la patria potestad, entre cónyuges ni entre copropietarios o coposeedores respecto del bien común, entre otros (art. 1167). En el Estado de México la lista es parecida (art. 5.137): tampoco opera entre cónyuges ni entre copropietarios o coposeedores, ni contra inmuebles del Estado y los municipios. Si la casa era de una persona que ya falleció, conviene revisar primero la sucesión o intestado.
¿Qué interrumpe el plazo?
- Que pierdas la posesión por más de un año.
- Una demanda u otra interpelación judicial notificada al poseedor (si quien demandó se desiste o pierde, se considera que no hubo interrupción).
- Que reconozcas el derecho de la persona contra quien corre el plazo.
Así lo dicen el art. 1168 del Código Civil de la CDMX y el art. 5.139 del Código Civil del Estado de México.
¿Contra quién se demanda y qué se obtiene?
El juicio se promueve contra quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad (CDMX, art. 1156; Estado de México, art. 5.140). La sentencia firme que declara procedente la usucapión se inscribe en el Registro (en el Estado de México, en el Instituto de la Función Registral) y en la CDMX sirve de título de propiedad al poseedor (CDMX, art. 1157; Estado de México, art. 5.141).
Si el inmueble no tiene antecedentes en el Registro, el camino suele ser la inmatriculación: en la CDMX se obtiene por resolución judicial mediante información de dominio, con un certificado de que el bien no está inscrito (arts. 3046 y 3047).
Pruebas y documentos que suelen ayudar
- El documento con el que entraste a poseer: contrato privado, cesión o constancia de adjudicación.
- Recibos de predial, agua o luz y comprobantes de mejoras a lo largo de los años.
- Personas vecinas que puedan declarar desde cuándo y cómo vives ahí.
- Un certificado del Registro Público que diga a nombre de quién está el inmueble.
¿Cuánto tarda y cuánto cuesta una usucapión?
La ley fija el tiempo de posesión, no la duración del juicio, que depende de la carga del juzgado, de si la persona demandada se presenta y de las pruebas. Tampoco publico costos: dependen de cada caso y se explican por escrito antes de empezar.
Si vives o compraste una casa que no está a tu nombre, en la página de regularización de inmuebles y casa sin escrituras explico cómo reviso tu caso y elijo contigo entre usucapión, inmatriculación o escrituración.
Preguntas frecuentes
¿Usucapión y prescripción positiva son lo mismo?
Sí, en la práctica. El Código Civil de la CDMX la llama prescripción positiva (art. 1136) y el del Estado de México, usucapión (art. 5.127).
¿Puedo usucapir si tengo un contrato privado de compraventa?
Ese contrato suele ser la causa de tu posesión y puede ayudarte a demostrar que entraste como dueño y de buena fe. En el Estado de México la posesión debe estar fundada en justo título (art. 5.129). Lo importante es revisar el contrato y el tiempo que llevas poseyendo.
¿En cuánto tiempo se puede usucapir una casa?
En cinco años si la posesión es de buena fe o hay inscripción de posesión, y en diez si es de mala fe, tanto en la CDMX (art. 1152) como en el Estado de México (art. 5.130).
¿Se puede usucapir la casa de mi esposo o esposa?
No. La prescripción no corre entre cónyuges en la CDMX (art. 1167, fr. II) ni opera entre cónyuges en el Estado de México (art. 5.137, fr. II).
¿A quién demando si el dueño registrado ya no vive ahí?
La demanda va contra quien aparece como propietario en el Registro Público (CDMX, art. 1156; Estado de México, art. 5.140), aunque no viva en el inmueble. La forma de notificarle se revisa en cada caso.
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Fuentes
- Código Civil para el Distrito Federal, aplicable en la CDMX, arts. 806, 826, 1136, 1149 a 1157, 1167, 1168, 3046 y 3047 (SCJN, Legislación; última reforma G.O. 20-ago-2026; consultado el 26-oct-2026)
- Código Civil del Estado de México, arts. 5.127 a 5.141 (SCJN, Legislación; última reforma G.G. 16-jun-2026; consultado el 26-oct-2026)
Esta guía es información general y no sustituye una asesoría sobre tu caso. Las leyes cambian; revisa la fecha de actualización.